住宅ローンを上手に利用!住宅購入は、身の丈に合わない家を購入しない!

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転勤族の方も多いでしょうし、ご近所づきあいとか面倒!と言う方などは賃貸住宅の方がいいという人も増えています。とは言っても、一戸建てだって素敵な家がたくさんありますし、メリットもありますから、住みたいという気持ちもあるはずです。

経済成長が右肩上がりの時代ではありませんので、収入が上がり続ける事は厳しい時代です。家計のやりくりに奮闘する家庭はいつの時代でも多いはずですが、住宅ローンの返済に困る原因は時代によって異なります。

・一昔の原因は・・・

昔ならば会社員で真面目に務めていれば安定していたものです。ですから、支払のやりくりに奮闘して住宅ローンなどの支払いに息づまるケースは、大概が浪費、ギャンブルなどが多かったようです。

・最近の原因は・・・

最近は真面目に務めて生活費のやりくりをしていても、給料やボーナスのカットによって収入が減ってしまう事で返済に困るケースが多くなっています。

 

住宅を購入するにはリスクがある!

一昔でしたら、給料はちゃんと上がっていましたし、減給、ボーナスカットなどはありませんでしたから、多少無理をしても住宅ローンの返済は可能でした。

しかし、現在の経済事情では給料は上がるという予測は立ちません。住宅ローンを無理して組んでしまい、その後の収入減少によって毎月の返済が出来なくなってしまう・・・という状況に追い込まれる事例も少なくありません。

一昔前なら乗り切れたリスクですが、今の時代では乗り切れると判断できないリスクというわけです。そのため、住宅を買う場合には身の丈に合わない家の購入は大変危険!なのですね。

 

住宅展示場の誘惑

家なんて屋根があって、生活できれば十分・・・なはずなのです。ところが、住宅購入をしようと展示場などに行く機会があると思いますが、予算に合わせた住宅よりも、高い建材を使用しているステキなモデルハウスに心を奪われてしまいがち。リビングの床は・・・壁紙は・・・とこだわり出したらもうお金の話が後回しになってしまいます。

そして、住宅を購入する際には建物だけではありませんね。土地の購入も必須です。土地も家が建つならどこでもいい?というわけにいきませんよね。交通の便、近隣の生活のしやすさ、子供の学校、保育園など希望の条件を出し始めると当然市街地に近づいていき、土地の坪単価も上昇します。

 

家を維持する費用(維持費)

我が家は一戸建てに住んでいます。新築してからまだ数年程度なので、今のところ家の不具合はありません。今から不具合が起こっていたら欠陥住宅・・・と言う事になりますがその辺の心配はないかもしれません。

どんなにしっかりと建てられた住宅でも経年劣化は起こりますし、キッチン、風呂、水まわりなどの設備の故障も起こります。賃貸住宅であれば管理会社に連絡すれば修理してもらえますが、戸建てはそういうわけにはいきません。

修理、修繕のための維持費が必ず掛かります。住宅ローンの返済は毎月かならずありますが、こうした万が一に備えるだけのお金の準備も必要になるのです。

 

マンション戸建て
固定資産税固定資産税
都市計画税都市計画税
火災保険料火災保険料
地震保険料地震保険料
駐車場代
修繕積立費
管理費
大規模修繕拠出金
自室内修繕費
※管理費+修繕積立費
合計月/1万5000円~3万5000円
※固定資産税+都市計画税
合計年/5~20万円

住宅にはマンション、戸建てどちらの場合でも維持していくための費用が掛かります。戸建て住宅の場合は住宅ローン以外に強制的に発生する支払いは毎月ありませんが、起こりうる修繕、修理に備えた資金の準備をしていかなければなりません。

マンションの場合は月額で修繕費用の支払いが必ず発生します。この修繕費用は戸数の多いマンションであれば安くなる傾向があります。また、マンションの購入時に修繕費用を安く設定している方が負担が少なく感じられるために、意図的に安く設定している場合があります。

修繕、修理の際には必ず必要になるお金ですから、いざ修繕を行います・・・という時に積立金不足による追加負担金が発生する場合もあります。できればこうしたケースは避けたいところです。

築年数が経過していくと修繕費用も高く設定されていく事が多いです。特に中古マンションの購入に関わると思いますが、修繕費用については購入前に確認が必要です。子供を持つ家庭の場合成長と共にお金がかかります。修繕積立金も多くかかってくるようになると、家計が一気に苦しくなる可能性もあるので注意が必要です。

一戸建て、マンションのどちらのケースでも修繕費、修理費用を維持費として準備する場合、月額で3万~5万となる場合もあるので、これらも想定した上で住宅ローンを組む必要があります。

 

 

デッドラインを決めて、賃貸のメリットも振り返ってみる

土地の条件、建物の条件などを考慮しつつデッドラインは厳しく決めましょう。この額を超えたら購入しないという決断をする勇気も必要ですね。賃貸の生活で困っている事があれば、引っ越しも容易です。家賃が高いと感じているならば交渉すれば下がる可能性もあります。そして、会社員で住宅手当があるならば利用する価値があります。

また災害などによって土地や建物を失う事になれば、資産そのものを失うなど賃貸住宅には無関係です。このように賃貸に住み続ける事、良さも再認識できる時代です。

 

将来の経済的なゆとりを目指したい、資産形成したい・・・という場合には、こちらの記事も参考になります。

住宅ローンを組む前に知っておく。持家と賃貸ではお金持ちになれるのはどっちなの?

 

住宅ローンを返済できる金額に抑える、変動金利と固定金利について

住宅ローンの返済計画で大切なのは、銀行が貸せる金額ではなく返済できる金額ということ。【銀行が貸してくれるのだから、大丈夫】ではないという事ですね。

銀行が貸してくれる金額、実際に返すことができる金額は全く異なるもの。銀行の判断基準はその家庭の家計簿を元に貸しているわけではないですよね。

一定の年収がある上で、その年収の30%~35%程度に収まるならばお金を貸すという判断をしています。しかし、年収の30%の水準でお金を借りた場合には、返済のやりくりが難しくなる場合があるようです。

もちろん、住宅ローンでお金を借りるときには誰もが慎重になっています。ところが、お金を借りるときにはまだ子供が生まれていない、お金が掛かっていない時期であることが多いためですね。共働きであったり、子供がまだいない、教育費がかからない時期なので家庭の経済状況は比較的ゆとりがある時期です。

この時期の収入、支出を元に返済可能である・・・と判断した住宅ローンが後々になって苦しめるケースも実は多いようです。

 

住宅ローンを返済できる金額に抑えるためには?

子供関連の支出など、10年、20年先の少しの将来を想像する事が大切。返済が厳しくなる時期をまずはピックアップする事。私立の小中学校への進学を考えている場合には、その入学時期、高校、大学への入学時期が大きな支出があるのは予想ができるはずです。

つまり、それ以外の時期はお金のため時として、住宅ローンを組む必要があるわけです。一番楽な時期を想定してお金を借りるのではなく、一番苦しくなるであろう時期に合わせる事がポイント。

とは言ってもお金を返済するシュミレーションは、一般の人は難しく感じられます。私も数字は苦手。そこで大雑把な目安で家庭のローンを見直してみて下さい。

 

・最低限抑えたいポイントとは・・・

年間返済額=年収の20%を超えない返済額

我が家の年収、返済額は・・・というと20%超えていません。セーフです。というか、息子が生まれたばかりで私が仕事をしていない時期でしたので、夫の年収だけで借り入れをしています。

そして、一旦銀行からの借り入れでOKが出た金額よりも、借り入れ額を数百万下げました。だからと言って我が家の家計に余裕があるとは言えませんが、これから返済に困るような状況はよほどでない限り大丈夫?かもしれない。と言う事でしょうか。

でも、何が起こるか分かりませんしね。病気になるかもしれないですし、事故にあうかもしれないです。

 

・住宅ローンは必ず比較、検討・・・当たり前ですね

住宅ローンは大きなお金が動くのですから、じっくり比較をして検討する必要があります。まぁ、当たり前ですね。お金を貯める事が出来ない人ほど、日用品、食品のわずかなお金に一喜一憂するとか。もちろん、小さな節約による積み重ねも大切ですよね。小さな節約の効果が発揮するのも、大きなお金のやりくりがあってこそ。

マイホームを購入するほとんどが、住宅ローンです。ローンを組む時に住宅販売業者から紹介された住宅ローンを組んでいる事が多いのではないでしょうか。

我が家も住宅販売のハウスメーカーから、変動金利の住宅ローンを勧められました。住宅販売業者は住宅を買ってくれれば問題ないのです。借り入れさえできてより高い住宅を買って貰えれば良くて、返済の事などは一切無関係。

そのために変動金利の住宅ローンを勧める事が多いです。

 

住宅ローン返済・変動金利とは?

変動金利の住宅ローンでは金利が低い設定になっている事が多いです。そのため、毎月の返済額が低く抑えられるもので、家賃並みの返済額で持ち家が可能・・・と良く聞かれる謳い文句によって勧められるケースが多いです。

そういったメリットがある一方で、問題点もあるわけです。

金利が変動するという点です。金利が変動する場合一般的に5年間は固定金利ですが、その後も金利が半年ごとに見直しがあります。常に元金と利息の比率が変わり続けています。

現在の状況で言えば最も最低の金利となっていて、今以上に金利が下がるよりも上がる可能性の方が十分に高い。そのため、注意が必要ですね。一時的な金利に目を向けてしまいがちですが、住宅ローンの返済は20年、30年と続くものです。

金利の上昇を想定すると、やはり固定金利の住宅ローンへ・・・と。

 

住宅ローン返済・固定金利とは?

固定金利は金利の上昇を心配しなくてもいいというメリットがあるわけですが、やはり金利が高いというデメリットもあるわけですね。そこで、下記一覧に注目です。

【1000万円借り入れでの返済期間、金利の違いによる返済額一覧】

返済期間金利1.0%金利1.5%金利2.0%金利2.5%金利3.0%金利3.5%金利4.0%
10年876048979192013942709656198886101245
15年59849620746435166679690587148873969
20年45989482555058852990554605799660598
25年37687399944238544862474215006252784
30年32164345123696239512421604490447742
35年28229306183312635750384854132944277

このように金利によって返済額に大きな違いがあるのですから、変動を選択するという判断もやむを得ない・・・場合もあるのではないでしょうか。

 

変動金利を選択する場合には・・・

繰り上げ返済を何度も行う、元本を減らす事がポイントになります。毎月の返済額が低いからと言って、繰り上げ返済を行わないと元本が減るどころか、金利上昇による返済額の高騰で家計負担となるばかりです。

 

変動金利と固定金利のミックスもある

変動金利は金利の低さが魅力である事は言うまでもありませんが、リスクもあります。そこで、最近は変動金利と固定金利のミックスもあります。

借り入れ額の半分を変動金利、残りの半分を固定金利に設定するなどの組み合わせも可能。

この金利のミックスを検討する場合には、もちろんですが銀行間での比較が重要。銀行によって金利設定が異なるのですが、変動金利の差はあまり見られませんが、固定金利については銀行間で大きな差があるようです。

 

住宅ローンを組んだ後、借り換えをするべき?チャンスは逃さない

住宅ローンの完済はできれば早めにしたいところ。経済状況によっては、繰り上げ返済を検討する家庭もありますが、お金の貯め上手な方は、住宅ローンの金利を下げよう・・・という点に目を向けます

金利を下げて!と言っても下がるものではないので、住宅ローンの借り換えを行うのが一般的なようです。住宅ローンの借り換えをする場合には、一般的には現在借り入れている銀行では借り換えられません。

借り換えをする場合には、他の銀行で比較検討する事になります。

借り換えをする場合には、残りの返済期間、残債はそのままで、金利の違いによる返済額の違いを検討します。金利が0.5%程度違うだけでも返済総額にしてみると大きく減らすことが可能になります。

 

住宅ローンの借り換えでの注意点とは?

ただし、注意が必要なのは、借り換えをする場合には契約、登記など様々な手続きがあります。住宅ローンを既に組んでいる方はお分かりだと思いますが、なかなか面倒な事ですよね。

それだけ手間のかかる事務的作業があるわけですから、もちろん諸費用、手数料などもかかるものです。住宅ローンの借り換えでは、諸費用も含めた検討が必要になります。

この、諸費用は銀行によっても大きな差があるもので、これが一つのハードルとも言えます。

 

住宅ローンの借り換え時期の目安とは?

住宅ローンの残債が少なく、返済期間も残りわずか・・・となれば借り換えの効果が期待できるとは思えません。そのまま返しきってしまった方が無難な場合が多いです。

住宅ローンの借り換えの時期の目安は一般的には・・・

返済額が1000万円以上、返済期間が10年以上ある場合

です。この条件を満たしている場合には、借り換え効果が諸費用を上回り、期待できるので、検討するだけの価値があるようです。

 

こんなケースもあるけれど、稀

返済に困っている場合に限ってですが、返済条件を変更してくれる場合もあるようです。もちろん全ての銀行ではないですし、稀なケースではありますが、借り換えをあきらめる前に現在借り入れている銀行で相談してみるのも一つの手です。

が、あくまでも返済ができそうもない・・・という状態の場合に限ります。

 

住宅ローンの繰り上げ返済は、期間短縮型を選ぶ!

目先の生活費、資金、節約ももちろん大切ですが、将来の家計も大切ですね。そして、できれば返済は早めに終わらせてしまいたいところです。

そこで、住宅ローンの繰り上げ返済をする場合には【期間短縮型】、【返済額軽減型】の2つがあります。お金の貯め上手を目指すならば、やはりここは期間短縮型を選択するのが理想的なようです。

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返済額軽減型の特徴とは?

返済額軽減型の場合には、返済期間は変わらず、毎回の返済額が減ります。返済額は減りますが返済期間が変わらない為、70歳以上まで返済し続けるローンを組んでいる場合には、完済を先延ばしにしている状況が変わらず、老後の生活が苦しうなる可能性があります。

期間短縮型の特徴とは?

繰り上げ返済での期間短縮型の場合、返済額は変わらず残りの返済期間が短くなります。返済期間を短縮する事で、本来返済するはずだった利息が軽減されます。

そのため、大きくまとまった効果が期待できます。この期間短縮型での繰上げは、速ければ早い時期になるほど軽減される効果があります。

住宅ローンを35年で組む方が多いために、70歳を過ぎるまで返済するように組まれている方はとても多いものです。退職をしたら収入は一気に減りますから退職前には完済をしたいですね。

つまり、期間短縮型の繰り上げ返済を繰り返すことで、退職前の完済も望めるのが魅力です。

 

期間短縮型で繰り上げ返済をするのは無理をしない方がいい

早く返済をしたい一心で無理をして早い段階から繰り上げ返済を行うと、教育費、車の買い替えなどでのまとまった支出がある時期に高い金利のローンを組まなければならなくなる場合があります。

住宅ローンの借り入れでは70歳を超えない返済期間にする事がポイント

繰り上げ返済の効果の違いをみてみましょう!

一例

借り入れ額:3000万円

返済期間:3%

金利:3%

というケースで繰り上げ半歳の時期を返済スタートから3年後、10年後で一覧にまとめました。

【100万円の繰り上げ返済・3年後】

期間短縮型返済額軽減型
返済額変化無し月4504円減
返済期間17か月減変化無し
利息軽減効果117万円46万円

【100万円の繰り上げ返済・10年後】

期間短縮型返済額軽減型
返済額変化無し月5546円減
返済期間14か月減変化無し
利息軽減効果78万円33万円

 

最後に・・・

我が家の住宅ローンの完済時期現状は・・・というと、70歳前で完済予定になっていますが、この一覧で見ても大きな差を生むことがわかりましたので、やはり数年は早めたいところです。

子育てで最もお金が掛かる時期、老後の準備などお金の準備は欠かせませんね。

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